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  秀在金秋京城全民選房季之快樂學院派

北京日光盤幕後購房者與開發商的博弈

  8月31日，北京大興區的眾美梧棲區房屋貸款率利試算·光合原築 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)開盤，項目所有房源半日內售罄。同月，大興區天宮院板塊的龍湖時代天街 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)推出的最後一棟大戶型住宅產品，也在開盤當天售罄，延續瞭當前北京樓市銷售的火爆態勢。

  8月份純商品住宅環比大幅上漲的超過3成，張旭認為，一方面是由於7月份成交回落到一個較低的基數，另一方面，是由於7月中下旬集中入市的一批項目網簽延後到8月份。需求的增長遠超出政策幹預下的市場的供應能力，從當前項目排號、預售的情況看，供需矛盾有加深的跡象。從供應來看，據亞豪機構統計顯示，在8月最後一周，共有五個老項目後期在內的7個項目開盤，剛需與改善型樓盤同時發力，累計向市場釋放瞭1307套新增房源，環比增加48%。而9月初的樓盤供應略有下降。鏈傢地產統計，9月第一周(9.02-9.08)，新增商品住宅期房項目3個，總供應752套，環比下降31.8%。而據北京市住建委的數據顯示，9月份截至11日，則僅有5個項目入市，相比上周再次縮減。當前調控對於抑制價格過快上漲起到一定作用，但沒有明顯緩解市場中真正決定價格的供需矛盾突出問題。

  "日光"推盤策

  北大房地產發展研究基金中心副主任杜猛亦認為，很多樓盤在開盤前幾個月就開始認購，一些樓可能隻推出幾十套房，但前期蓄客已經超過幾百組，將幾個月的需求集中一天釋放，在開盤當天肯定會造成"日光"現象。在杜猛看來，"日光"盤就是開發商的一種炒作或者說推盤策略。

  對此亞豪機構市場總監郭毅認為，熱銷速度快，一方面源於購房需求確實出現增長，另一方面，也與開發商的推盤節奏、推盤策略有一定關系。目前房企為瞭達到開盤熱銷的結果，普遍通過購房資格審核、存款驗資證明等方式，強化瞭對於意向客戶的審核要求，將對客戶的精準把握做到瞭極致，這樣開盤熱銷變成可控。當然，人為造勢的因素也有所增加。

  供需矛盾不減

  亞豪數據顯示，8月新開盤的7個項目中，雖然項目售價普遍出現瞭1000~2000元/平方米的上調趨勢，但是仍然受到瞭目標客群的廣泛關註，無論是以公園六號、眾美·光合原築為代表的剛需項目，還是龍湖時代天街、萬通天竺新新傢園·溪悅府 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等項目推出的大戶型改善型房源，意向購房人數均遠遠超出瞭推出的房源數量，近期的市場熱度使得項目開盤即熱銷。桃園市融資公司

  此外，在推盤策略方面，也有個別項目選擇加快銷售速度，平價入市的策略。據偉業我愛我傢市場研究院監測數據顯示，北京 8月預售證發放效率提高，新盤入市數量明顯增加，8月共有28個新盤入市，帶來7358套新增供應，成為交易量上漲的主要原因。

  "日光盤"從表面上看是開發商慣用的推盤伎倆，其背後是供需矛盾背景下購房者與開發商間的博弈。

  我愛我傢副總裁胡景暉分析，迫於政府的預售審批壓力，以及樓市價格預期的略微變化，例如中建·國際港 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目選擇平價入市的策略，爭取更快銷售速度的同時，也確保瞭企業資本的運作效率，可為其他企業所借鑒。

內容來自sina新聞

  "日光盤"的出現看似是開發商的營銷手段，實際上，樓盤的去化速度確實明顯加快。根據鏈傢地產統計，截至目前，8月份入市的期房項目簽約率為19.7%。而8月份至今入市的項目已網簽、預定以及處在資格核驗狀態的房源量占供應總量的63.5%。

  8月份以來入市的項目，排除網簽滯後的因素，金地格林格林和新悅傢園已經售罄，紫雲傢園、保利春天裡 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、臻園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、北京明發廣場 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、中加榮園、龍湖時代天街、聖水嘉苑、山語園等8個項目去化在接近9成和售罄狀態。鏈傢地產市場研究部張旭認為，新建商品住宅市場進入快銷階段，使開發商資金回籠和新增庫存的壓力減輕。

  從市場的微觀角度看，項目短期的消化能力非常強，這不僅表現在一些剛需項目出現"日光"或排號艱難的現象上，一些高端樓盤也出現"短期高去化"的銷售狀態。比如8月14日入市，擬售均價為4.6萬元/平方米的臻園，目前處在預訂和資格核驗狀態的房源已達86%。

  以大興區的眾美·光合原築項目為例，該項目一共就推出兩棟樓56套房，但卻蓄瞭400組客戶，顯然成為"日光"盤。而據該項目銷售人員介紹，在此項目售罄後，其另一個項目眾美城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)也將在9月開盤，而現在也在蓄客期。據瞭解，該項目一共600多套房，開盤預計先開300套左右。而在上一個項目沒買到房的300多組客戶也自然成為下一個項目的準客戶。新房市場火熱程度異常，隻要是推出的新盤，售空的速度異常之快。記者致電龍湖時代天街項目，被銷售人員告知，最後一期已售罄。從該項目對外發佈的消息可以看到，龍湖時代天街項目最後一棟臻品樓王136平方米三四居於8月31日開盤銷售，264套房源，僅用77分鐘全部售罄。而從其公開的數據顯示，龍湖時代天街該樓在今年2月就開始預約登記。到8月為止也有半年的蓄客期。

  從整體供需對比而言，郭毅表示，8月份樓市供應維持在6500套，而成交卻達8708套，供需量差超過2000套，表明當前樓市的供需矛盾仍然比較突出，尤其是剛需項目的供需比存在進一步的拉大趨勢。另外，高地價推高瞭房價的上漲預期，需求的井噴導致終端市場的供需壓力短期內仍然較大。

  中國房地產報記者調查瞭解到，大多"日光盤"都有相同特點，比如推出房源量較少，或有一段時間的蓄客期。這樣才能保證開盤當天的"日光"。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-16/07522417696.shtml

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